2.5万/㎡，昆明房价天花板将逐渐被打破

导语：

对于昆明2.5万/㎡的房子，你有什么要求？

不是太膨胀，有梦想谁都了不起。

本文关键词：

1、昆明2.5万/㎡的房子都有哪些？

2、什么样的房子会让你花2.5万/㎡？

 （一）

假设你预算充足，我们都按照2.5万/平米来看，没有小户型，最小户型100㎡起，小区物业好，大开发商，都不会烂尾。那么，你在以下楼盘中，会选谁？（纯粹我乱编，只看条件，不用对号入座）

2.5万，目前是昆明房价天花板，但这一局面相信很快会在半年后被打破。

来看一下今年上半年（2019.1.1-2019.6.30）昆明成交均价top10的项目。

（数据来自锐理，来自上半年一手房官方备案成交价格+面积，时间以实际签约合同并网签网备为准，非开盘时间）

其中，恒大云玺、滇池one均为高档别墅项目（华夏四季，滇池边+豪装，虽是洋房但价格同样不便宜），城市类住宅俊发逸天峰、中国铁建西派国樾项目都是豪装，而中海云麓九里、滇池俊府主打高赠送。

（其他绿地海珀、1903、九夏云水等项目成交仅几千平米，尾盘房源发售，可能就几套而已）

其中超过2.5w的楼盘有4个，除去恒大云玺之外（并没有大规模公开发售，销售量也不算高，1万多平米），在大众视线中，滇池one、俊发逸天峰、华夏四季才是2.5w级别的真豪宅。

故，2.5万/㎡是昆明楼市的天花板价格。

（在官方数据成交均价面前，不纠结部分项目特定房源的超高价）

（二）

我们看了这么多豪宅，虽然单价高，但更主要的是面积大，总价高，让大众望而却步。

平常普通小伙伴接触到的单价往往更高：

（云大西苑，二手房市场上，挂一套出一套）

（翠湖边xx小区，前一段时间上头条的翠湖边，你别吐槽“凭什么”，就算价格虚高，真的成交下来单价也不会便宜到哪里去）

对于老破小而言，单价2万真的不是什么事？人家也玩“高赠送”。 虽然今年面临新政调整，划片入读+对口中学没准要变成摇号入学，这是在学区房降温。

市面上超过2.5w成交价的二手房，次新房也有不少。

（这里放个高价次新小区，就不放什么翠湖俊园、翠明园等传统豪盘了）

（三）

假设，翠湖周边老破小要改造要拆。盖新小区，你觉得卖2.5w，正常吗？

目前昆明，二环内好地段不在少数，只是机遇没到（二环内还没拆呢，一直都拆不起）。

像老破小卖2-3万这样的情况，无非不是占据城市优质资源。（学校/地段/翠湖等等）

这个天花板迟早会被打破呢——

第一，现在这些已经卖两万五单价的楼盘，还会涨吗？现在卖两万三、两万二甚至一万八九的楼盘，后面有没有可能涨上去？

巫家坝配套是弱项，目前道路都不通，年底3条南北道路通车；目前片区也没有正式公布某公立学校落地的消息，一旦公布，各大准2万级别的种子选手们，有没有可能冲一把？

第二，是否有像滇池one、华夏四季类似的，同地段同品质的新盘出现？是否有不同类型但也能卖高价的楼盘出现？

金地云海一号，品牌不输华夏四季，位置类似，产品也不错，价格我认为应该与华夏类似，甚至更高。

海东俊园，虽然上半年没有大面积推售，新房源正在认筹。类似高赠送的洋房，基本上买一层送半层，不过下图户型只有顶楼。（179㎡建面，拓展138㎡）

目前对外价格别墅已经在2.8w-3w，洋房2.6w+，我预计可能2.5w左右比较合适。

一环边隆盛府，大悦城南侧，由碧桂园+中粮+螺投开发。目前没有公开具体项目产品信息，但从配套上来看，地铁+商圈+一环位置，目前只差一个优质学校。

巫家坝世贸、首创、龙湖，能否拿出比中铁建/金茂更高级产品？

另外还有二环附近地段非常不错的万达附近？还有已被恒大接手的原星光大道？还有五年前就号称配套“盘龙小学”而正在被接手的大宥城？

（甚至我认为为了能够让烂尾楼顺利复活，也许会有一些意想不到的交换条件）

2.5w的可能性无处不在。

（你要是觉得价格太贵，没关系，他还会做成高赠送的，哈哈）

 （四）

看到这组数据（来自锐理），上半年，新建商品房中，高层成交30794套，核心成交主力100-130㎡，其中140-160万为最多；次主力为140-160㎡，180-200万最多，总价天花板250万（小于250万占比92%，大于250万8%）。

绝大部分高层住宅都在250万以下，其中140-160万成交最多。（刚需型三房两卫产品）

在400万-500万，500万以上这个级别，高层住宅中总共成交442套，占半年所有高层住宅中1.4%，所占比例很小。

所以不要认为天花板价格抬高将会使得房屋均价抬高。

而400-500万，500万以上洋房成交132套，别墅价格虽高，但也没超过高层的442套。（但别墅的总价天花板更高，出现2000万级别以上的8套）

但观念在慢慢转变，如果说别墅是总价的极限，中高价的高层住宅也在慢慢扩大，在昆明，而这其中也不乏单价超2万的高层住宅。

你或许发现在2018-2019年，虽然去年年底到今年上半年，整体房价就只涨了几百块。但底部房价在慢慢抬高，去年可能你会在1.2万的楼盘中挑来挑去，而现在1.3w左右已经是市区范围内的底价了（还要配车位才能买到）。

事实上，底部价格更能代表市场主流和均价水平。

一年多以来，昆明楼市的天花板基本没变，说来说去不是俊发逸天峰就是滇池one，这一局面，将在半年后被打破。

好房子还没出现。

楼市天花板，它不是被市场均价涨起来打破的，而是楼市发展到一定趋势，从内部自己打破的。

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